Atualmente, prática muito comum pelas construtoras/incorporadoras é a montagem de um stand de vendas no local onde está sendo construído o empreendimento. Normalmente, os clientes que se interessam por aquele imóvel são recepcionados por corretores que se apresentam unicamente como vendedores, induzindo o consumidor a pensar que está negociando diretamente com a construtora ou incorporadora.
Então, optando por um imóvel de sua preferência, o consumidor passa a negociar com o “vendedor” que lhe atendeu até chegar a um valor final para aquisição do imóvel. Na maioria das vezes, como condição para fechamento do negócio, é exigido do consumidor a transferência de valores iniciais ou assinatura de diversos cheques a pessoas que sequer participaram da negociação, somando uma alta quantia, que varia entre 5% e 8% do valor do imóvel.
Imaginemos que após a negociação, o consumidor chegou ao valor de compra do imóvel de R$324.000,00. Durante toda a negociação, foi levado a pensar que este valor referia-se ao preço do imóvel. No entanto, após todo o trâmite burocrático de comprovação de renda e envio de documentação, apenas quando for assinar o contrato de Promessa de compra e venda, observará que na realidade o valor do imóvel era de R$306.587,60 e, essa diferença de R$17.412,40 foi repassada aos vendedores, sem a sua anuência e de forma despropositada, pois em nenhum momento houve a contratação de serviços imobiliários!
Pronto, você acabou de pagar uma alta quantia por um serviço que nunca contratou! Normalmente, o consumidor só toma ciência de que no preço do imóvel estava embutida a comissão de corretagem, quando algumas semanas após o pagamento, recebe o recibo onde se identifica que os valores iniciais foram direcionados a corretores.
Essa é a armadilha arquitetada pelas construtoras/incorporadoras para repassar ao consumidor suas despesas na contratação de corretores e imobiliárias para a captação de clientes e venda de suas unidades.
No entanto, o Tribunal de Justiça do Estado do Paraná assim como a grande maioria dos demais tribunais do país, ciente dessa conduta por parte das construtoras/incorporadoras, reiteradamente, vêm dando ganho de causa aos consumidores, aplicando o Código de Defesa do Consumidor – CDC, e declarando a abusividade no repasse ao consumidor do valor referente a comissão de corretagem e determinando a restituição, muitas vezes em dobro, dos valores pagos acrescidos de juros, correção monetária.
Por que o pagamento da comissão de corretagem nesses casos é ilícita?
Por vários motivos. Primeiramente, porque não há como assinar o contrato de compra e venda sem se responsabilizar pela corretagem, o que caracteriza prática ilícita e abusiva caracterizada como VENDA CASADA.
– Uma segunda empresa (imobiliária) é colocada entre o consumidor e a construtora e/ou incorporadora, literalmente obrigando os consumidores a adquirir o imóvel mediante falsa “contratação” de serviços e consequente pagamento de uma comissão por um serviço que definitivamente não é prestado a este último, e sim a construtora. Nítida venda casada.
– O pagamento da comissão de corretagem, em regra, é de responsabilidade do vendedor, pois representa um custo da própria atividade desenvolvida por si, que não pode ser repassado ao comprador.
– A comissão de corretagem é de exclusiva responsabilidade de quem contratou os respectivos profissionais.
– Quem compra o imóvel não aufere nenhum tipo de vantagem com a suposta intermediação.
– Não existe intermediação entre o comprador e o vendedor, pois nesses casos o comprador, por conta própria, se dirige ao local onde está sendo construído o imóvel em que pretende comprar.
– A postura da construtora de vender o imóvel por um preço, e depois, inserir valor menor no contrato, consiste em evasão fiscal, pois pratica o ato com o intuito de reduzir de forma ilegal a carga tributária.
– Constar no contrato de promessa de compra e venda, o valor inferior ao que foi anunciado o imóvel, consiste ainda em propaganda enganosa, em afronta direta ao Código de Defesa do Consumidor.
– há falha na prestação de informação ao consumidor, pois a cobrança da comissão de corretagem se deu sem estar preciso e claro o valor e o percentual devidos a titulo de comissão de corretagem, induzindo o consumidor em erro.
Em que casos a corretagem é permitida?
Quando é contratada e a intermediação ocorre em sua plenitude, ou seja, com a conclusão efetiva do negócio. É necessário que ocorra efetivamente o serviço de intermediação (aproximação de vendedor e comprador) para caracterizar a atividade do corretor, e via de consequência, o direito a comissão. Por exemplo, nos casos em que o consumidor vai até uma imobiliária a procura de um imóvel e assina um contrato de prestação de serviços com a empresa imobiliária.
Nos casos de cobrança indevida, até quanto tempo depois de efetivado o negócio o consumidor que se sentir lesado pode pleitear ressarcimento dos valores?
A questão em relação a prescrição ainda encontra diversas vertentes em nossos Tribunais. A majoritária vertente, caminham pela aplicação do prazo prescricional é trienal, entendendo que aplica-se a regra do artigo 206, §3º, IV, do Código Civil, por se tratar de pretensão por enriquecimento sem causa. Concluindo, considerando que o prazo prescricional não encontra-se pacificado pela nossa jurisprudência, prudente seria ajuizar demanda no prazo de 3 anos do pagamento da comissão de corretagem.
Portanto, é plenamente possível e viável o ajuizamento de ação de repetição de indébito para o fim de obter a restituição dos valores ilegalmente pagos a título de comissão de corretagem. Caso o valor não ultrapasse 40 salários mínimos a ação pode ser ajuizada até mesmo perante o Juizado Especial Cível. O prazo de duração da ação gira em torno de 1 ano e meio a 2 anos, normalmente, e o acréscimo de juros e correção monetária, majora significantemente o valor a ser restituído.
Fernando Fernandes Berrisch
OAB/PR 45.368
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